高温、台风，天气复杂多变的7月向来是房地产销售的淡季，因此，刚过去这个7月，楼市创下了近年来单月业绩规模的新低。

7月31日，第三方研究机构克而瑞发布的销售数据显示，7月单月，百强房企实现销售操盘金额3504.3亿元，环比下降33.5%，同比亦大降33.1%，降幅较上月进一步扩大。

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受此影响，百强房企前7个月的销售业绩增速由正转负，同比降低4.7%。2023年以来市场修复的进程再现反复。

图片摄影：任玉明

不过，房企排位座次已基本保持稳定。以全口径销售额计，今年前7个月，保利发展、万科、中海地产占据行业前三甲。其中，保利发展、万科销售额分别为2678亿元、2244亿元；中海的销售规模尚不足2000亿元。TOP6-10中则聚集了目前前十强中仅有的三家民营房企，即碧桂园、龙湖、滨江，分列第六、七、十位。

具体到房企销售的层面上来看，据亿翰智库提供的数据显示，7月单月，TOP50房企中，仅有约10家企业实现了同比增长，包括建发、越秀地产、保利置业、国贸、大华等，涨幅从10%-90%不等。

大多数房企销售表现十分不理想，TOP50中有约6成企业同比降幅超过30%，其中亦包括万科、中海、华润置地、碧桂园、龙湖等头部房企；部分出险房企的同比跌幅仍保持在50%及以上的高位。

7月市场的冷清是房企普遍的感受。某TOP20房企市场负责人将7月的市场表现形容为“断崖式下降”。 一家全国性房企内部人士也表示，总体上来看，当前的市场恢复远低于年初预期，而7月份市场以来“极差”。

记者从某华东房企处了解到，7月市场回落明显，长沙、武汉、郑州市场整体来访环比下降近20%，认购环降近50%。此前流传的一份房企会议纪要显示，7月至今，该企业项目的来访环比下降约4成，核心城市也出现了萎缩迹象。

房企以价换量的情况目前仍广泛存在。上述华东房企人士告诉记者，从合肥、南昌等城市的反馈来看，在目前的市场情况下，其手中的项目也多是降价后才能销售，“跑量换现金流”；在一线城市广州，也有部分房企加速以价换量，借此抢夺客户的情况，只有核心区整体热度平缓，主力成交集中在核心板块红盘项目，外围板块来访进一步下滑。

另有某新一线城市的地产业内人士告诉记者，7月份当地市场的成交堪称“疫情以来最差”，成交面积甚至低于2023年1月，“能卖出去的基本都是好区位的项目，所以成交均价反而有保持在比较高的位置上”。

7月末，监管层对已下行约2年的房地产市场进行定调，称“供求关系发生了重大变化”，此后住建部发声，表示了对降低房贷利率、落实认房不认贷等的支持等，市场对楼市政策预期大大提高。

7月31日，上海市住建委、市房管局对外表示，将因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进上海房地产市场平稳健康发展。至此，北上广深四大一线城市齐发声，均表达了对刚需和改善性需求的支持。

但目前来看，这些尚未有效传导至市场层面。上述华东房企人士告诉记者，从中央到各个一线城市，7月末监管层多次发声，但包括存量房贷款利率下调、契税减免、认房不认贷等尚无细则落地，市场和客户处于观望状态，项目来访并未因此而有所改善。

苏州一较边缘板块的项目负责人也表示，目前政策发酵时间尚短，现阶段并未被政策辐射到，反而由于板块内库存较高，开发商仍在用采用降价、提高折扣的激励政策，刚需客户据此认为市场还未触底，仍处于观望情绪中。

尽管当前市场无明显反馈，但业内仍对落地后的政策有所期待。上海一大型中介内部人士指出，现在没有具体政策出台，也不知道力度能有多大，如果利好政策力度足够大，市场会有所反应的。

中指研究院市场研究总监刘水预计，在监管层密集发声后，各地政策出台节奏将进一步加快。预计后续核心一二线城市在长期过热阶段出台的政策有望逐步优化，房地产将迎来政策底，若支持政策能够尽快落地，向市场传递信心，核心一二线城市市场有望逐步企稳。

克而瑞则指出，接下来政策松绑及刺激或将加码，城中村改造有望提速。未来若核心一二线能稳步落实局部松绑“四限”，整体新房成交规模有望止跌企稳，但基于当前购买力乏力的事实，也很难再现当年的“V型”反转行情。

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